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1. 전세 사기란 무엇인가? – 청년층을 노리는 전세 사기의 실체
“전세금 2억 날렸습니다…”
뉴스에서 심심찮게 들려오는 전세 사기 피해 사례들. 특히 사회 초년생, 대학생, 신혼부부 등 주거 취약계층이 표적이 되기 쉽습니다. 이유는 간단합니다.
전세 계약이 처음이고, 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 잘 모르기 때문입니다.전세 사기란 쉽게 말해 계약서 상으로는 멀쩡해 보이지만, 보증금을 돌려받을 수 없는 위험한 상황에 빠지는 계약을 말합니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다:- 임대인이 이미 대출이나 압류로 집이 담보 잡혀 있는 경우
- 계약 후 전입신고나 확정일자 없이 살다가 경매로 보증금을 잃는 경우
- '바지 임대인'을 내세운 명의 사기
2. 계약 전 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 체크리스트
1. 등기부등본 확인 집 주인이 맞는지, 근저당·압류는 없는지 확인 2. 임대인 신분증 대조 계약 상대가 실제 소유주인지 신분증 확인 3. 전입신고 & 확정일자 계약 당일 또는 그 다음날 바로 진행 4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 HUG나 SGI 보증보험 가입 가능한지 미리 확인 5. 관리비·공과금 체납 확인 이전 입주자의 체납 여부 확인 (관리사무소 문의) 6. 집 상태와 계약서 조항 검토 집 상태 점검, 수리 조건 및 계약 해지 조항 명시 
3. 등기부등본 보는 법 – 임대인의 진짜 정보를 파악하는 방법
등기부등본은 '부동산의 주민등록등본'이라고 생각하세요.
이 문서를 통해 해당 부동산의 실제 소유주, 근저당권, 가압류 여부 등 모든 권리 관계를 확인할 수 있습니다.🔍 등기부등본 열람 방법
- 사이트: 대법원 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)
- 이용료: 1건당 열람 700원 / 발급 1,000원
- 조회 방법:
- 사이트 접속 → 부동산등기 → 열람하기 클릭
- 주소 입력 후 부동산 선택
- ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 순서로 확인
📌 등기부등본 3대 구역 설명
구역확인 내용청년 체크 포인트표제부 부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적) 내가 계약하려는 집이 맞는지 확인 갑구 소유권 관련 기록 (소유자, 소유권 변경 내역 등) 계약 상대가 실제 소유자인지 확인 을구 저당권, 근저당, 가압류 등 채무 관련 기록 선순위 채권이 보증금보다 많으면 위험 ✅ 실제 확인 예시
예시1)
- 임대인 이름: 홍길동
- 갑구 등기: 소유자 홍길동 → ✅ 일치
예시2)
- 을구 기록: 근저당권 설정 1억 5천만 원, 전세보증금 2억
- 보증금이 근저당보다 많아도, 선순위 채권이 많다면 보증금 회수가 어려움
→ 이 경우, 계약을 피하거나 보증보험 가능 여부 확인 필요
청년 Tip
💡 계약 상대방의 신분증(주민등록증 등)과 갑구의 소유자 정보가 반드시 일치해야 합니다.
명의자가 부모, 형제 등 제3자일 경우 사기 가능성이 높습니다.
4. 확정일자와 전입신고 – 보증금을 지키는 필수 절차
“전세 계약을 했다고 보증금이 무조건 보호되는 건 아닙니다.”
전입신고와 확정일자를 ‘같이’ 해야 법적으로 보증금을 지킬 수 있습니다.1️⃣ 전입신고 – 내가 이 집에 살고 있다는 법적 증명
- 언제: 입주한 당일 또는 다음 날 바로
- 어디서: 주민센터 또는 정부24 (https://www.gov.kr)
- 준비물: 임대차계약서 원본, 신분증
- 효과: ‘대항력’ 확보 → 임대인이 바뀌더라도 보증금 우선권 유지
청년 Tip
전입신고만 해도 대항력이 생기지만, 우선변제권까지 갖추려면 ‘확정일자’가 필요합니다.
2️⃣ 확정일자 – 계약서에 ‘공식 날짜 도장’을 찍는 것
- 언제: 전입신고와 동시에
- 어디서: 주민센터, 법원, 동사무소
- 준비물: 임대차계약서 원본 (임대인과 임차인 도장·서명 포함)
- 수수료: 600원 내외
예시 상황
- 계약일: 4월 10일
- 입주일: 4월 12일
→ 전입신고 & 확정일자: 4월 12일 함께 진행해야 안전!
✅ 대항력 vs 우선변제권 쉽게 구분하기
구분내용효력대항력 전입신고 완료 새 집주인이 나타나도 보증금 반환 요구 가능 우선변제권 전입신고 + 확정일자 경매 시 다른 채권자보다 보증금 우선 반환 가능
5. 전세보증보험이란? – 저렴하게 보증금을 보호하는 법
전세보증금 반환보증보험은 전세 사기에 대비한 가장 강력한 수단입니다.
HUG(https://www.khug.or.kr), SGI서울보증(https://www.sgic.co.kr)에서 가입할 수 있으며, 보증금이 미반환되었을 때 대신 지급해줍니다.가입 조건 (HUG 기준):
- 집값이 수도권 기준 7억 이하
- 보증금 5억 이하
- 전입신고와 확정일자 완료
- 집이 담보로 잡혀 있어도 일정 요건 충족 시 가입 가능
보증료 예시:
보증금 2억 원, 보증기간 2년 기준 → 약 20~25만 원
(※청년 우대 상품은 할인 가능)
6. 실제 전세 사기 사례와 예방법
🔴 사례 1. 바지 임대인에게 속은 대학생
피해자: 대학 신입생 A씨
계약 내용: 보증금 1억 5천만 원, 서울 ○○구 오피스텔
문제 상황: 계약 상대는 '집주인의 친척'이라며 계약 진행. 등기부등본을 확인하지 않고 계약함.
입주 후 한 달 만에 경매 통보, 알고 보니 실제 소유주는 다른 사람.
→ 전입신고도 안 해서 보증금 전액 손실✅ 예방법:
- 반드시 등기부등본 열람 후 소유자와 계약
- 중개업자가 말하는 “가족 대리 계약”은 무조건 의심
- 임대인 신분증과 갑구 소유자 명의 일치 여부 확인
🔴 사례 2. 근저당 확인 미흡으로 보증금 순위 밀림
피해자: 사회초년생 직장인 B씨
계약 내용: 전세보증금 2억 원, 서울 외곽 빌라
문제 상황: 등기부등본 열람은 했으나, '근저당 1억 8천' 항목을 대수롭지 않게 넘김.
전입신고와 확정일자까지 했지만, 이후 집이 경매에 넘어감.
→ 경매 낙찰금이 2억 미만이라 선순위 채권자가 먼저 배당받고, B씨는 보증금 0원 회수✅ 예방법:
- 을구에 설정된 근저당금액이 전세보증금보다 높거나 유사하면 반드시 재검토
- 이 경우 전세보증보험에 가입이 안 되는 경우도 많음
- 전문가 상담 또는 공인중개사에게 보증금 보호 순위를 명확히 물어볼 것
🔴 사례 3. 전입신고는 했지만 확정일자 미등록
피해자: 첫 독립에 성공한 청년 C씨
계약 내용: 전세보증금 1억 3천만 원, 수도권 원룸
문제 상황: 입주 후 전입신고는 했지만 “확정일자는 귀찮아서 안 함”.
2개월 후 집주인 파산, 경매로 넘어가면서 대항력은 유지되었지만, 우선변제권 없어 보증금 5천만 원만 회수.✅ 예방법:
- 전입신고와 확정일자 ‘같이’ 해야 법적 보호 완벽하게 작동
- 둘 중 하나라도 빠지면 보증금 보호에서 제외될 수 있음
- 입주 당일 주민센터에서 둘 다 동시에 처리하는 습관
🔴 사례 4. 전세보증보험 미가입으로 보증금 못 받음
피해자: 신혼부부 D씨
계약 내용: 전세 2억 원, 빌라 전세계약
문제 상황: 임대인의 빌라 여러 채가 경매로 동시 진행
보증보험에 가입하려 했지만, 계약 당시 근저당 설정이 많아 가입 거절.
→ 결국 법적 소송을 진행했지만 수년간 보증금 회수 불가✅ 예방법:
- 계약 전 HUG 또는 SGI 사이트에서 보증보험 가입 가능 여부 미리 조회
- 보증보험이 안 되는 매물은 가급적 피할 것
- 중개인이 “이 집은 원래 보험 안 돼요”라고 해도 직접 확인 필수
🔴 사례 5. '깡통전세' – 실거래가보다 보증금이 높았던 경우
피해자: 청년 커플 E씨
계약 내용: 보증금 2억 3천만 원, 수도권 신축 빌라
문제 상황: 주변 시세 조사 없이 저렴한 신축이라며 계약.
6개월 후 주변 시세 급락으로 매매가 < 보증금 = 깡통전세 상황 발생.
→ 경매에서 낙찰가가 낮아 보증금 일부 회수 실패✅ 예방법:
- 국토부 실거래가 조회 시스템 (https://rt.molit.go.kr) 활용하여 인근 시세 확인
- 주변 시세보다 유난히 저렴한 집은 반드시 의심
- “전세가율 80% 이상”은 깡통전세 위험 구간
✅ 전세 사기 예방 5계명
- 등기부등본 확인은 계약 전 필수
- 임대인 신분증, 실제 명의자 여부 체크
- 전입신고 + 확정일자는 반드시 ‘함께’
- 보증보험 가입 가능 여부 사전 조회
- 시세보다 유난히 싸면 무조건 의심
7. 청년을 위한 전세 계약 팁과 정부 지원 제도
청년 전세 계약 팁
- 계약 전 주변 시세 조사 필수 (직방, 다방, 네이버 부동산 활용)
- 중개보수료 정해진 요율 준수 – 초과 청구 시 거절 가능
- 계약서에 수리 조건과 입주일, 위약금 조건 명시하기
정부 지원 제도
- 청년 전세자금 대출 – 보증금 일부를 낮은 금리로 대출
- 버팀목 전세대출 – 연 1.2~2.1% 저금리, 최대 1억 2천만 원까지
- 청년 월세 지원 – 일정 소득 이하 청년에게 월세 20만 원 지원 (지자체별 상이)
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