건물 없어도 매달 월세 받는 법? 리츠(REITs) 투자로 매달 수익 받는 법

1. 리츠(REITs)란 무엇인가?

“부동산 없이 월세 받을 수 있다면?”
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 직접 투자하지 않고도 월세 수익을 창출할 수 있는 간접 부동산 투자 상품입니다. 쉽게 말해, 여러 투자자들이 자금을 모아 상업용 건물이나 물류센터, 오피스, 주거형 부동산 등에 투자하고, 여기서 발생하는 수익을 배당금 형태로 나눠 받는 구조입니다.

예를 들어, 서울 시내 대형 오피스 빌딩에 개인이 직접 투자하는 것은 현실적으로 불가능하지만, 리츠를 통해 소액을 투자하면 이 건물에서 나오는 수익의 일부를 매달 받을 수 있게 됩니다. 이처럼 리츠는 부동산 시장에 진입 장벽을 낮추는 투자 수단으로, 특히 초보 투자자들에게 적합합니다.

 

2. 리츠는 어떻게 수익을 창출하는가?

리츠의 수익 구조는 일반적인 부동산 투자와 유사하지만, 이를 간접적으로 집합 투자를 통해 실현한다는 점이 특징입니다. 리츠는 다음의 세 가지 방식으로 수익을 창출합니다:

✅ 1) 임대 수익 (Rental Income)

리츠가 소유한 부동산에서 매월 임차인으로부터 월세를 받습니다. 이 수익은 운영 비용을 제외한 후 투자자들에게 배당으로 분배됩니다. 마치 건물을 직접 소유하고 세입자에게 월세를 받는 것과 유사한 구조입니다.

예: 롯데리츠는 전국의 롯데마트, 롯데백화점에서 발생하는 임대료를 수익으로 삼고 이를 투자자에게 분배합니다.

✅ 2) 부동산 가치 상승 (Capital Gain)

시간이 지남에 따라 리츠가 보유한 부동산의 시세가 상승하면, 이를 매각하거나 재평가해 수익을 실현할 수 있습니다. 이익은 배당 또는 주가 상승을 통해 투자자에게 돌아갑니다.

예: 3년 전 1,000억 원에 매입한 오피스 건물을 1,300억 원에 매각 → 차익 일부를 투자자에게 배당.

✅ 3) 금융 수익 및 기타 수익

일부 리츠는 투자 자산 외에도 자금을 운용하거나, 유휴 자산을 임시로 운영하여 이자 수익이나 기타 영업 수익을 창출하기도 합니다.

법적으로 리츠는 수익의 90% 이상을 배당해야 세제 혜택을 받을 수 있기 때문에, 정기적인 배당이 핵심 장점입니다.

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3. 리츠 투자로 ‘월세 받는 구조’ 만들기

실제 월세처럼 매달 통장에 수익을 만들고 싶다면, 단순히 리츠 하나에 투자하는 것만으로는 부족합니다.
**현금 흐름을 극대화할 수 있는 ‘배당 중심 포트폴리오 전략’**이 필요합니다.

✅ ① 월 또는 분기 배당 리츠 선택

• 대부분의 국내 리츠는 분기 단위 배당, 해외 리츠 ETF는 월 배당 상품이 많습니다.
• 매월 배당되는 상품을 3개 이상 교차 투자하면, 분산 효과와 함께 매달 월세 받는 구조가 됩니다.

예:

• 1월, 4월, 7월, 10월 → 리츠 A 배당
• 2월, 5월, 8월, 11월 → 리츠 B 배당
• 3월, 6월, 9월, 12월 → 리츠 C 배당

이렇게 배당 시점을 분산하면 매달 끊기지 않는 현금 흐름이 가능해집니다.

✅ ② ETF를 활용한 자동 분산

• 리츠 ETF는 다양한 부동산 섹터(물류, 리테일, 오피스 등)에 자동으로 분산 투자합니다.
• 투자자는 ETF 1주만 구매해도 수십 개 리츠에 동시에 투자하는 효과를 누릴 수 있습니다.
• 예: KODEX 미국리츠, TIGER 부동산인프라고배당

✅ ③ 복리 수익 전략 – 배당금 재투자

• 배당금은 ‘생활비’로 써도 되지만, 재투자하면 복리 효과가 발생합니다.
• 예를 들어, 매달 10만 원씩 배당받아 다시 리츠를 매수하면, 배당금이 점점 늘어나며 3~5년 뒤엔 월 20만 원, 30만 원으로 성장할 수 있습니다.

✅ ④ 리츠 간 교차 배당 달력 만들기

아래와 같이 배당 시기를 달력에 맞춰 교차 구성해 보세요.

1월	TIGER 리츠 ETF
2월	이지스밸류플러스리츠
3월	신한서부티엔디리츠
4월	롯데리츠
5월	KODEX 미국리츠 ETF
6월	국내 오피스 리츠
...	...

이렇게 구성하면 실제로도 매달 월세처럼 배당금이 들어오는 구조가 완성됩니다.

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4. 국내 리츠 종류와 추천 종목

국내 리츠는 크게 상업용, 물류, 오피스, 주거형 등 투자 대상에 따라 나뉘며, 투자 목적에 따라 선택이 달라집니다. 아래는 대표적인 국내 상장 리츠 6종의 상세 비교입니다.

📊 국내 리츠 비교 요약표

리츠명주요 자산배당 주기2024 예상 배당률핵심 포인트

롯데리츠	백화점·마트	분기	6%	안정적 상업시설
이지스밸류플러스	수도권 오피스	분기	6.5%	고수익, 공실률 낮음
신한서부티엔디	서울 오피스	분기	7%	성장성과 안정성
제이알글로벌	독일 오피스	반기	7~8%	해외 분산 투자
NH올원리츠	수도권 오피스	분기	6.8%	NH 계열 안정성
마스턴프리미어	프랑스 오피스	반기	7% 이상	유럽 자산 희소성

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5. 리츠 ETF로 쉽게 투자하는 방법

“하나하나 리츠를 고르기 어렵다면, ETF로 간편하게 투자하라.”

✅ ETF란?

ETF(Exchange Traded Fund)는 특정 산업, 자산군, 지수 등을 추종하는 상장지수펀드입니다.
리츠 ETF는 여러 리츠 종목을 한 바구니에 담아놓은 형태로, 한 주만 사도 다양한 리츠에 자동 분산 투자가 가능합니다.
주식처럼 실시간 매매 가능하며, 소액 투자, 높은 유동성, 저렴한 수수료가 장점입니다.

✅ 리츠 ETF가 특히 유리한 이유

항목장점

소액 투자 가능	수십~수백만 원 필요 없이, 1만 원 이하로 시작 가능
다양한 자산에 자동 분산	리스크 최소화, 개별 리츠 분석 필요 없음
높은 유동성	주식처럼 언제든 사고팔 수 있음
월 단위 배당 ETF 가능	실제 월세처럼 월급통장에 ‘배당’ 들어옴

✅ 리츠 ETF 투자 예시: 매달 월세 받는 포트폴리오

월배당 ETF수익 특징

1월	TIGER 미국리츠	대형 리츠 안정적 수익
2월	SOL 미국배당리츠	고배당 중심 구성
3월	KODEX 미국리츠	분산형 리츠 ETF
4월	KBSTAR 미국리츠인프라	리츠 + 인프라 수익
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이처럼 ETF별 배당일이 겹치지 않도록 교차 구성하면, 실제로 매달 일정한 ‘가상의 월세 수익’을 만들 수 있습니다.

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6. 리츠 투자 시 고려해야 할 리스크와 장단점

✅ 리츠 투자 장점

소액 투자 가능	몇 천만 원 없어도 수만 원으로 부동산 수익 가능
정기적 배당 수익	분기 또는 월 단위 배당으로 현금흐름 창출
분산 투자 용이	다양한 자산에 자동 분산 (리츠 ETF 활용 시 극대화)
상장 리츠는 유동성 높음	주식처럼 거래 가능해, 환금성 우수
세금 우대 가능	연금저축/ISA 계좌로 투자 시 배당소득 비과세 또는 분리과세

⚠️ 리츠 투자 리스크

금리 리스크	금리가 상승하면 리츠의 배당 매력도 하락 → 가격 하락 가능성
부동산 경기 변동	공실률 증가, 임대료 하락 시 수익 급감 가능
환율 리스크	해외 리츠는 달러 환율 변화에 따라 수익 실현 금액 변동
배당 감소 리스크	임차인 계약 종료, 부동산 가치 하락 시 배당 축소 가능
운용사 리스크	비상장 리츠일 경우, 정보 비대칭 및 투명성 문제 발생 가능
유동성 리스크	일부 비상장 리츠는 환매 제한, 상장 리츠 대비 현금화 어려움

 

✅ 실전 리스크 예시

• 2023년 미국 금리 급등기: 대부분의 미국 리츠 가격이 20% 이상 하락, 배당률 상승했지만 시세 차익은 손실
• 2022년 국내 롯데리츠: 일부 점포의 공실 증가 → 예상 배당률 하향 조정 → 단기 투자자 이탈

이처럼 리츠는 현금흐름 중심의 장기 투자자에게는 유리하지만, 단기 시세차익 목적이라면 리스크가 클 수 있습니다.

✅ 리스크 줄이는 투자 팁

• 리츠 ETF로 분산 투자하여 개별 자산 위험 줄이기
• 환헤지형 ETF 활용해 환율 변동 대응
• 공실률과 배당 성향 높은 리츠 위주로 선택
• 실물자산 비중 높은 리츠 우선 고려
• 배당금 재투자 전략으로 복리 효과 극대화

7. 리츠 투자로 수익을 극대화하는 전략

📌 1. 월 배당 ETF 중심 포트폴리오 구성

월 배당되는 ETF를 모아 현금 흐름 중심의 포트폴리오를 설계하면, 실제 월세 수익처럼 매달 고정 수익이 들어옵니다.

📌 2. 자동 재투자 설정

배당금을 자동으로 재투자하는 DRIP(Dividend Reinvestment Plan) 활용 → 복리 효과 극대화

📌 3. 투자 자산 정기 점검

분기마다 리츠 수익률, 배당률, 임대율을 체크하여 비중 조정

📌 4. ISA, 연금계좌 활용으로 절세

리츠 배당에도 세금이 부과되므로, 비과세 또는 분리과세 혜택이 있는 계좌를 활용하면 수익률이 더욱 높아집니다.