전세 사기 안 당하려면? 청년을 위한 임대차 체크리스트
1. 전세 사기란 무엇인가? – 청년층을 노리는 전세 사기의 실체
“전세금 2억 날렸습니다…”
뉴스에서 심심찮게 들려오는 전세 사기 피해 사례들. 특히 사회 초년생, 대학생, 신혼부부 등 주거 취약계층이 표적이 되기 쉽습니다. 이유는 간단합니다.
전세 계약이 처음이고, 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 잘 모르기 때문입니다.
전세 사기란 쉽게 말해 계약서 상으로는 멀쩡해 보이지만, 보증금을 돌려받을 수 없는 위험한 상황에 빠지는 계약을 말합니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다:
- 임대인이 이미 대출이나 압류로 집이 담보 잡혀 있는 경우
- 계약 후 전입신고나 확정일자 없이 살다가 경매로 보증금을 잃는 경우
- '바지 임대인'을 내세운 명의 사기
2. 계약 전 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 체크리스트
| 1. 등기부등본 확인 | 집 주인이 맞는지, 근저당·압류는 없는지 확인 |
| 2. 임대인 신분증 대조 | 계약 상대가 실제 소유주인지 신분증 확인 |
| 3. 전입신고 & 확정일자 | 계약 당일 또는 그 다음날 바로 진행 |
| 4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 | HUG나 SGI 보증보험 가입 가능한지 미리 확인 |
| 5. 관리비·공과금 체납 확인 | 이전 입주자의 체납 여부 확인 (관리사무소 문의) |
| 6. 집 상태와 계약서 조항 검토 | 집 상태 점검, 수리 조건 및 계약 해지 조항 명시 |
3. 등기부등본 보는 법 – 임대인의 진짜 정보를 파악하는 방법
등기부등본은 '부동산의 주민등록등본'이라고 생각하세요.
이 문서를 통해 해당 부동산의 실제 소유주, 근저당권, 가압류 여부 등 모든 권리 관계를 확인할 수 있습니다.
🔍 등기부등본 열람 방법
- 사이트: 대법원 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)
- 이용료: 1건당 열람 700원 / 발급 1,000원
- 조회 방법:
- 사이트 접속 → 부동산등기 → 열람하기 클릭
- 주소 입력 후 부동산 선택
- ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 순서로 확인
📌 등기부등본 3대 구역 설명
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적) | 내가 계약하려는 집이 맞는지 확인 |
| 갑구 | 소유권 관련 기록 (소유자, 소유권 변경 내역 등) | 계약 상대가 실제 소유자인지 확인 |
| 을구 | 저당권, 근저당, 가압류 등 채무 관련 기록 | 선순위 채권이 보증금보다 많으면 위험 |
✅ 실제 확인 예시
예시1)
- 임대인 이름: 홍길동
- 갑구 등기: 소유자 홍길동 → ✅ 일치
예시2)
- 을구 기록: 근저당권 설정 1억 5천만 원, 전세보증금 2억
- 보증금이 근저당보다 많아도, 선순위 채권이 많다면 보증금 회수가 어려움
→ 이 경우, 계약을 피하거나 보증보험 가능 여부 확인 필요
청년 Tip
💡 계약 상대방의 신분증(주민등록증 등)과 갑구의 소유자 정보가 반드시 일치해야 합니다.
명의자가 부모, 형제 등 제3자일 경우 사기 가능성이 높습니다.
4. 확정일자와 전입신고 – 보증금을 지키는 필수 절차
“전세 계약을 했다고 보증금이 무조건 보호되는 건 아닙니다.”
전입신고와 확정일자를 ‘같이’ 해야 법적으로 보증금을 지킬 수 있습니다.
1️⃣ 전입신고 – 내가 이 집에 살고 있다는 법적 증명
- 언제: 입주한 당일 또는 다음 날 바로
- 어디서: 주민센터 또는 정부24 (https://www.gov.kr)
- 준비물: 임대차계약서 원본, 신분증
- 효과: ‘대항력’ 확보 → 임대인이 바뀌더라도 보증금 우선권 유지
청년 Tip
전입신고만 해도 대항력이 생기지만, 우선변제권까지 갖추려면 ‘확정일자’가 필요합니다.
2️⃣ 확정일자 – 계약서에 ‘공식 날짜 도장’을 찍는 것
- 언제: 전입신고와 동시에
- 어디서: 주민센터, 법원, 동사무소
- 준비물: 임대차계약서 원본 (임대인과 임차인 도장·서명 포함)
- 수수료: 600원 내외
예시 상황
- 계약일: 4월 10일
- 입주일: 4월 12일
→ 전입신고 & 확정일자: 4월 12일 함께 진행해야 안전!
✅ 대항력 vs 우선변제권 쉽게 구분하기
| 대항력 | 전입신고 완료 | 새 집주인이 나타나도 보증금 반환 요구 가능 |
| 우선변제권 | 전입신고 + 확정일자 | 경매 시 다른 채권자보다 보증금 우선 반환 가능 |
5. 전세보증보험이란? – 저렴하게 보증금을 보호하는 법
전세보증금 반환보증보험은 전세 사기에 대비한 가장 강력한 수단입니다.
HUG(https://www.khug.or.kr), SGI서울보증(https://www.sgic.co.kr)에서 가입할 수 있으며, 보증금이 미반환되었을 때 대신 지급해줍니다.
가입 조건 (HUG 기준):
- 집값이 수도권 기준 7억 이하
- 보증금 5억 이하
- 전입신고와 확정일자 완료
- 집이 담보로 잡혀 있어도 일정 요건 충족 시 가입 가능
보증료 예시:
보증금 2억 원, 보증기간 2년 기준 → 약 20~25만 원
(※청년 우대 상품은 할인 가능)
6. 실제 전세 사기 사례와 예방법
🔴 사례 1. 바지 임대인에게 속은 대학생
피해자: 대학 신입생 A씨
계약 내용: 보증금 1억 5천만 원, 서울 ○○구 오피스텔
문제 상황: 계약 상대는 '집주인의 친척'이라며 계약 진행. 등기부등본을 확인하지 않고 계약함.
입주 후 한 달 만에 경매 통보, 알고 보니 실제 소유주는 다른 사람.
→ 전입신고도 안 해서 보증금 전액 손실
✅ 예방법:
- 반드시 등기부등본 열람 후 소유자와 계약
- 중개업자가 말하는 “가족 대리 계약”은 무조건 의심
- 임대인 신분증과 갑구 소유자 명의 일치 여부 확인
🔴 사례 2. 근저당 확인 미흡으로 보증금 순위 밀림
피해자: 사회초년생 직장인 B씨
계약 내용: 전세보증금 2억 원, 서울 외곽 빌라
문제 상황: 등기부등본 열람은 했으나, '근저당 1억 8천' 항목을 대수롭지 않게 넘김.
전입신고와 확정일자까지 했지만, 이후 집이 경매에 넘어감.
→ 경매 낙찰금이 2억 미만이라 선순위 채권자가 먼저 배당받고, B씨는 보증금 0원 회수
✅ 예방법:
- 을구에 설정된 근저당금액이 전세보증금보다 높거나 유사하면 반드시 재검토
- 이 경우 전세보증보험에 가입이 안 되는 경우도 많음
- 전문가 상담 또는 공인중개사에게 보증금 보호 순위를 명확히 물어볼 것
🔴 사례 3. 전입신고는 했지만 확정일자 미등록
피해자: 첫 독립에 성공한 청년 C씨
계약 내용: 전세보증금 1억 3천만 원, 수도권 원룸
문제 상황: 입주 후 전입신고는 했지만 “확정일자는 귀찮아서 안 함”.
2개월 후 집주인 파산, 경매로 넘어가면서 대항력은 유지되었지만, 우선변제권 없어 보증금 5천만 원만 회수.
✅ 예방법:
- 전입신고와 확정일자 ‘같이’ 해야 법적 보호 완벽하게 작동
- 둘 중 하나라도 빠지면 보증금 보호에서 제외될 수 있음
- 입주 당일 주민센터에서 둘 다 동시에 처리하는 습관
🔴 사례 4. 전세보증보험 미가입으로 보증금 못 받음
피해자: 신혼부부 D씨
계약 내용: 전세 2억 원, 빌라 전세계약
문제 상황: 임대인의 빌라 여러 채가 경매로 동시 진행
보증보험에 가입하려 했지만, 계약 당시 근저당 설정이 많아 가입 거절.
→ 결국 법적 소송을 진행했지만 수년간 보증금 회수 불가
✅ 예방법:
- 계약 전 HUG 또는 SGI 사이트에서 보증보험 가입 가능 여부 미리 조회
- 보증보험이 안 되는 매물은 가급적 피할 것
- 중개인이 “이 집은 원래 보험 안 돼요”라고 해도 직접 확인 필수
🔴 사례 5. '깡통전세' – 실거래가보다 보증금이 높았던 경우
피해자: 청년 커플 E씨
계약 내용: 보증금 2억 3천만 원, 수도권 신축 빌라
문제 상황: 주변 시세 조사 없이 저렴한 신축이라며 계약.
6개월 후 주변 시세 급락으로 매매가 < 보증금 = 깡통전세 상황 발생.
→ 경매에서 낙찰가가 낮아 보증금 일부 회수 실패
✅ 예방법:
- 국토부 실거래가 조회 시스템 (https://rt.molit.go.kr) 활용하여 인근 시세 확인
- 주변 시세보다 유난히 저렴한 집은 반드시 의심
- “전세가율 80% 이상”은 깡통전세 위험 구간
✅ 전세 사기 예방 5계명
- 등기부등본 확인은 계약 전 필수
- 임대인 신분증, 실제 명의자 여부 체크
- 전입신고 + 확정일자는 반드시 ‘함께’
- 보증보험 가입 가능 여부 사전 조회
- 시세보다 유난히 싸면 무조건 의심
7. 청년을 위한 전세 계약 팁과 정부 지원 제도
청년 전세 계약 팁
- 계약 전 주변 시세 조사 필수 (직방, 다방, 네이버 부동산 활용)
- 중개보수료 정해진 요율 준수 – 초과 청구 시 거절 가능
- 계약서에 수리 조건과 입주일, 위약금 조건 명시하기
정부 지원 제도
- 청년 전세자금 대출 – 보증금 일부를 낮은 금리로 대출
- 버팀목 전세대출 – 연 1.2~2.1% 저금리, 최대 1억 2천만 원까지
- 청년 월세 지원 – 일정 소득 이하 청년에게 월세 20만 원 지원 (지자체별 상이)